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枣庄市人民政府
关于印发《枣庄市已购房改房上市交易管理试行办法》、《枣庄市城镇廉租住房管理暂行办法》的通知
枣政发［2000］8号 2000年1月27日
各区(市)人民政府，各大企业，市政府各部门：
《枣庄市已购房改房上市交易管理试行办法》、《枣庄市城镇廉租住房管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。
枣庄市已购房改房上市交易管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步深化住房制度改革，规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，满足居民改善居住条件的需要，促进住房市场的发展，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和山东省政府《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内，居民已经按房改政策购买的公有住房和按政府指导价购买的经济适用住房(以下统称“已购房改房”)首次上市交易的管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称上市交易是指居民将其已购的房改房按照有关规定转让(包括买卖、交换、赠与)、租赁、抵押的行为。
第四条 房改房首次上市交易须经住房委员会办公室(以下简称房委办)审查批准，实行准入制度。在市房地产交易市场设立由市建委、市财政局、市地税局、市土地管理局、市房委办、市住房资金管理中心、市房产管理处等有关部门组成的房改房上市交易专柜，薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区、高新技术开发区相应设立分柜，依照本办法和我市产权产籍管理方面的规定，办理有关手续，代扣代征代缴有关税费。
第五条 房改房首次上市交易后，原住房产权人及其配偶不得参加集资建房、合作建房，不得再享受任何优惠政策购买公有住房，也不得租用政府以优惠价格供应的廉租住房。
第二章 上市交易条件
第六条 居民已购房改房，在付清房款并取得房屋所有权证后，符合下列条件之一的均可上市交易：
(一)以房改标准价购买的公有住房；
(二)以房改标准价购买后已过渡为成本价的公有住房；
(三)以房改成本价或房改市场价购买的公有住房；
(四)以无折扣成本价或政府指导价购买的房改房；
(五)以法定程序继承或析产并已办理产权过户手续的房改房。
第七条 有下列情形之一的房改房不得上市交易：
(一)机关办公区内、学校教学区内不可分割的；
(二)已列入拆迁公告范围内，处于户籍冻结地段的；
(三)违反房改政策规定购买的；
(四)产权共有人不同意上市交易的；
(五)上市交易后形成新的住房困难的；
(六)擅自改变房屋使用性质的；
(七)法律、法规以及市政府规定其他不宜上市交易的。
第三章 上市交易程序
第八条 上市交易程序：
(一)上市交易申请人填写《枣庄市已购房改房上市交易审批表》(以下简称审批表)，并由原产权单位签署在同意条件下保留或者放弃优先购买权的意见。
(二)申请人持审批表、房屋所有权证、夫妇双方身份证，产权共有人同意上市交易的书面意见，报房委办审查，经批准后，即可上市交易。
第九条 转让(包括买卖、交换、赠与)程序：
转让、受让双方当事人持核准的“上市交易审批表”等证件，到房改房上市交易专柜，依次办理：成交价审查、价格评估、签订合同、核定并缴纳税费、住房产权过户(房改购房时，公共部位尚未分割、分配的，应在过户前予以明确并同时办理过户)、维修基金转户、土地权属变更等手续。需要公证、贷款和保险的可一并办理。
第十条 租赁程序
租赁双方当事人持核准的“上市交易审批表”等证件，到房改房上市交易专柜，按私房出租管理规定办理租赁契约合同、缴纳税费、领发《房屋租赁许可证》等手续。
第十一条 抵押程序
房屋抵押双方持核准的“上市交易审批表”等证件，到上市交易专柜按私房抵押管理规定办理抵押登记等手续。不经房产管理部门登记的抵押合同无效。
第四章 上市交易税费
第十二条 按照政府宏观指导下的市场原则，上市交易价格由交易双方协商议定。当事人应当如实申报成交价格。当事人申报的合同成交价明显低于正常市场价格时，应按规定由房地产评估机构进行价格评估。评估费按评估价的05%，由交易双方各按50%负担。
第十三条 评估价与成交价两者以价高作为计缴税费的基价。属交换行为的按交换双方的交换差价计缴；属赠与行为的按评估价计缴。
上市交易时，对购买并居住超过一年的，各种税费均按税费基价核定；对购买并居住不足一年的，属买卖行为的各种税费均按税费基价减去原购入价后的差额核定，属交换行为的按先减原价后计算交换差价核定。
第十四条 以转让方式交易的按下列标准交纳税费：
(一)转让方应缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加的征免规定：
1、对个人购买并居住超过一年的，免征。
2、对卖方、交换收入方为企事业单位并按房改成本价出售或者交换所得收入，暂免征。
3、对卖方、交换收入方为有资质的房地产开发公司，其出售或者交换的积压空置商品住房和经济适用住房为1998年6月30日前建成的，在2000年底前予以免税优惠。
4、对个人购买并居住不足一年的，以核定的税费基价减去原购入价后的差额按55%计征。属买卖行为的由卖方缴纳；属交换行为的，由差价收入方缴纳；属赠与行为的，由受赠方缴纳。
(二)转让方应缴纳的土地增值税征免规定：
居民个人拥有的房改房，在其转让(包括买卖、交换、赠与)时，暂免征土地增值税。
(三)转让方应缴纳的土地收益金，依照省政府的规定，按出售收入(不扣除税费支出)的1%缴纳。
1、属买卖行为的，由卖方按售房收入缴纳。
职工出售房改房前、后一年内买卖商品住房的，购房款高于售房款的，凭有效证件办理免缴或退缴手续；购房款低于售房款的，可按购房款额办理该部分免缴或退缴手续。
2、属交换行为的，由差价收入方按换房差价缴纳。差价收入方为机关、企事业单位(不含私有企业、外资企业)的免缴。
3、属赠与行为的，由受赠方按赠与房评估价值缴纳。
(四)承受方应交纳的契税的征免规定：
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征。
2、对购买或者交换积压空置商品住房和经济适用住房为1998年6月30日以前建成的，在2000年底前予以免税优惠。
3、个人购买房改房，按15%征收契税。属买卖行为的由买方缴纳；属交换行为的由差价支出方按差价支出额缴纳；属赠与行为的由受赠方缴纳。
(五)购房方(承受方)应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，按房屋交易额的1%缴纳；缴款后，可按出让土地使用权的商品住宅领取国有土地使用权证。
1、属买卖行为的，由买方缴纳。
2、属赠与行为的，由受赠方缴纳。
(六)交易服务费为5‰。属买卖或者交换行为的，均由交易双方各纳50%；属赠与行为的，由受赠方缴纳。
第十五条 以租赁方式上市交易的房改房，按普通私房出租管理规定缴纳有关税费。
第十六条 以抵押方式上市交易的房改房按照普通私房抵押标准缴纳有关税费。
第五章 交易收入分配
第十七条 以房改标准价购买的公有住房，经批准上市出售或交换的，其收入扣除各种应交税费后，与房改房面积标准限额内基价款(不扣除购房时各种折扣前的款额)之差，即面积标准限额内增值部分，按产权比例分成。产权比例由房委办核定。原产权单位分成所得由上市交易专柜向收入人一次性代扣，并于三十日内划入该单位住房基金专户。
以房改标准价购买的房改房，若购房时住房面积超标部分已按房改政策及清房规定办理了购房补差手续的，不再按产权比例分成，其超标部分增值全部归个人所有。
第十八条 以房改成本价购买的房改房(含超标准部分已按房改及清房政策加价购买的)，或者以无折扣成本价和政府指导价已购房改房，经批准上市出售或交换的，其收入扣除各种应交税费后的增值部分，全部归产权人所有。
第十九条 以房改标准价(包括面积超标加价)购买的房改房，经批准上市出租的，其出租收入扣除各种应交税费后的价款，按产权比例分成。原产权单位分成所得由上市交易专柜向出租人一次性代扣，并于三十日内划入该单位住房基金专户。
以房改成本价和房改市场价已购房改房，或者以无折扣成本价和政府指导价已购房改房，经批准上市出租的，其出租收入扣除各种应交税费后，全部归产权人所有。
第六章 交易后房屋的维修与管理
第二十条 房改房上市交易后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。原按实际售房款的20%提取的共用部位、共用设施设备维修基金转移到新房主名下，由住房资金管理部门按《枣庄市城市居住物业管理实施办法》办理相关手续。
第二十一条 上市交易后的住房，产权产籍的管理、房屋所有权证和国有土地使用权证的发放，按有关法律、法规的规定和私房交易管理政策进行管理。
第七章 罚 则
第二十二条 违反本办法第七条规定将不准上市出售的房改房上市的，按建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十四条的规定由市房地产行政主管部门没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第二十三条 违反本办法第五条规定，原住房产权人又以非法手段购买政府优惠政策建设的住房的，按建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十五条规定由市房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记，并处以10000元以上30000以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000以下罚款。
第二十四条 房改房上市交易专柜中的工作人员，违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，必须调离交易专柜工作岗位，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 妨碍上市交易专柜管理人员执行公务，扰乱上市交易专柜市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第二十六条 本办法由市房委办负责解释。
第二十七条 本办法试行一年。本办法自2000年1月25日起施行。滕州市可参照执行。
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