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　 菏泽地区城市房地产交易管理暂行办法           ★★★ 【字体：小 大】
菏泽地区城市房地产交易管理暂行办法
作者：菏泽地区…    文章来源：本站原创    点击数：    更新时间：2002-2-26    
菏泽地区城市房地产交易管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为加强城市房地产交易管理，保障交易当事人的合法权益，促进交易市场健康有序发展，根据《山东省城市房地产交易管理条例》等有关规定，结合我区实际情况，制定本办法。 第二条 本办法所称房地产交易是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权的依法转让、租赁、抵押的行为。 第三条 本办法适用于城市规划区和独立的工矿区范围内进行的各类房地产交易。 涉外房地产交易除法律、法规另有规定外，也适用本办法。 第四条 地区房地产管理部门是行署的房地产交易主管部门，负责全区的房地产交易管理工作，并具体办理中央、省、地驻菏泽市单位的房地产交易工作。 各县市房地产管理机关是各县市人民政府的房地产交易主管部门，负责当地的房地产交易管理工作。 第五条 房地产交易主管部门的职责是： (一)审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属； (二)办理房地产交易登记、监理手续； (三)确认交易标的物的价值； (四)依法查处房地产交易活动中的违法行为； (五)提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动； (六)负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理； (七)贯彻执行国家有关法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。 第六条 房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。 第七条 房地产交易应当遵循自愿、公平、公正、诚实、信誉的原则。 第八条 房地产交易行为必须在有关部门注册的交易市场或中心内进行。禁止私下交易房地产。 第九条 房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易，委托代理交易应当办理委托手续。 第十条 任何单位和个人都有权向房地产主管部门举报私下或场外房地产交易及房地产交易中的违法、违规行为。 第十一条 各级人民政府应当加强对城市房地产交易的宏观调控和指导，发挥有关职能部门的监督管理作用。 土地、财政、税务、物价、工商、审计等部门应当根据各自的职责参与对房地产交易市场的监督指导。 第二章 房地产转让管理 第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与，将其房屋及附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。 同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。 转让房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产买卖、交换和赠与契约，办理立契审核手续。 第十三条 下列行为，视同房地产转让： (一)以房地产作为出资与他人成立企业法人的； (二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合作开发房地产的； (三)收购企业时，房地产转移给新权利人的； (四)以房地产抵债的。 第十四条 下列房地产不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的； (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (三)根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上人民政府决定收回土地使用权的； (四)未登记领取有关证件的； (五)权属有争议或者权证与标的物不相符的； (六)设定抵押权的房地产，未经抵押权人书面同意的； (七)共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意的； (八)商品房未办理预售审批手续的； (九)其他法律法规规定禁止权属转移的。 第十五条 转让共同共有的房地产，须有全体共有人出据同意的文书。 转让共有的房地产，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。 第十六条 出租人转让已出租未到期的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁契约继续有效到期为止。 第十七条 房地产开发单位预售的商品房，应当进入房地产交易市场挂牌交易，并符合下列条件： (一)土地使用权已经依法登记，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押； (二)持有建设工程规划许可证； (三)除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (四)经向县级以上人民政府房地产交易主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明； (五)法律法规规定的其他条件。 第十八条 房地产转让手续完成，由房地产主管部门核发《房屋所有权证》，同时收回原证件。 第三章 房地产租赁管理 第十九条 房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 第二十条 房屋所有权人出租其房地产，应当经房地产交易主管部门批准并领取《房地产租赁许可证》。 租赁房地产双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产租赁契约，办理租赁立契审核手续。 第二十一条 下列房地产不得出租： (一)未登记领取有关证件的； (二)有产权、使用权或者租赁纠纷的； (三)经鉴定属于危险房屋的； (四)其他法律、法规规定不得出租的。 第二十二条 经出租人同意，承租人可以将租赁的房地产的部分或者全部转租第三人。 转租人与受租人应按本办法第二十条第二款规定办理手续。 受转租人不得将租赁的房地产再行转租。 第二十三条 房地产租赁契约期满或者提前终止，当事人应当到房地产交易主管部门办理租赁注销手续。 第四章 房地产抵押管理 第二十四条 房地产抵押是指房屋抵押人将其合法拥有的房屋及其附属设施连同相关土地使用权，提供给抵押权人担保履行债务的行为。 第二十五条 抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记，房地产交易管理部门在抵押人提供的《房屋所有权证》上注明抵押有关事项，同时向抵押人权签发《房屋他项权利证》。 第二十六条 同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的90%。 第二十七条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁契约继续有效。 第二十八条 房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。 第二十九条 房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或由抵押双方重新设定抵押权。 第三十条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方当事人应当抵押契约终结之日起在十五日内到房地产交易主管部门办理抵押注销手续。 第三十一条 房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房地产，并有权优先受偿。 同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺利清偿。 第三十二条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺利分配： (一)支付处分该抵押房地产的费用； (二)支付房地产抵押应当缴纳的税费； (三)按抵押契约偿还债务； (四)剩余的部分退还给抵押人。 第五章 房地产交易监理 第三十三条 经房地产交易主管部门进行资质审查合格后，房地产中介服务机构方可从事房地产交易咨询、代理、价格评估、经纪等中介服务。 第三十四条 房地产交易价格由交易当事人协商议定。但房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价的，按成交价格计征税费。 第三十五条 房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。 第三十六条 房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向房地产交易主管部门申报成交价，不得隐报、瞒报。 第三十七条 交易当事人赁交易手续证明及其他有关证件，到权属管理部门依法登记并换领《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。 第三十八条 房地产交易当事人，应当按照规定缴纳有关税费。 第三十九条 行政划拨的土地使用权进入市场交易，交易当事人应当依法签订土地使用权出让合同，并补缴出让金。 第六章 法律责任 第四十条 违反本办法规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。 第四十一条 违反本办法第十四条规定转让房地房的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。 第四十二条 违反本办法第二十一条规定出租房地产的，出租无效，由房地产交易主管部门没收非法出租所得价款，并对出租人处以非法出租所得价款一倍以下罚款。 第四十三条 违反本办法第三十六条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款；偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。 第四十四条 房地产交易管理人员违反本办法规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十五条 妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十六条 在房地产交易中发生纠纷的，当事人可以依据契约中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向仲裁机关申请仲裁。 当事人未在契约中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。 第四十七条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到《行政处罚通知书》之日起六十日内依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。 第七章 附则 第四十八条 房地产交易使用全省统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押契约、租赁许可证及国有土地使用权转让、出租、抵押合同等文本。 第四十九条 依照本办法规定实施罚款处罚时，按照《菏泽地区罚款决定与罚款收缴分离实施办法》办理。 第五十条 本办法自公布之日起施行。
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