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| 购房专家速成手册 | |||||
作者：未知 文章来源：《经济导报》 点击数： 更新时间：2006-12-4  |
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1、房地产：由房产和地产组成，即土地和建筑物的组成。 城市发展的水平主要体现在房地产，房地产是龙头企业，它能带动装潢、广告、服务等行业的发展。 房地产的增值是由地价、环境或市政服务的改善，而不是建筑物的增值。 2、房地产经营的程序：前期的土地批文；立项；市场调研和项目可行性分析；项目的投资和测算（即投资项目的测算）；项目的初步设计、整体规划、户型的设计；方案的确定；开始工程营造；清理土地建筑物；施工；全部竣工。 3、房产预售的条件：整个项目的投资额应超过25％；应申请预售证；预售证审批下来可以签约收款。 4、五证：《国有土地使用》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 5、两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》 二、房地产的名词解释： 开盘：房地产开发项目正式发售的日期称为开盘 建筑面积：所有地上地下总建筑面积之和 使用面积：在一套建筑内除去非居住面积之外的面积 容积率：总建筑面积/占地面积 占地面积：建筑所规划用土地总面积 建筑占地率：所有建筑物的垂直投影的占地面积（中午12点）/ 占地面积 绿化率：绿化面积/占地面积 得房率：建筑使用面积/建筑总面积 控高：所造建筑之总高度，由规划部门规控 单元房建筑面积的构成：套内建筑面积＋所分摊的面积 套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 所分摊的公用面积 分摊系数：（一栋建筑物）公用面积/整栋建筑物套内面积之和 公用面积＝套内面积之和＊分摊系数 面积误差：整栋楼不允许有误差，整套允许有3％的误差 三、建筑物的分类 按照建筑物的使用性质可以分为： 工业建筑：供人们从事各类生产用建筑和为生产服务的附属用建筑？ 农业建筑：供人们从事农业、牧业的种植、养殖、畜牧、贮存等用途的建筑。如：塑料薄膜大棚、温室等 民用建筑：供人们居住、生活、学习、工作和从事其它公共活动的建筑。民用建筑又分为居住类建筑和公共类建筑两类。居住类建筑包括住宅、宿舍等；公共类建筑包括办公、教育科研、文体、商业、医疗、邮电、广播、交通和其它建筑等。 按照主要承重结构的材料可以分为： 生土—木结构建筑：以土坯、版筑（干打垒）等生土墙和木屋架作为主要承重结构，这种建筑的墙用土构成，不经焙烧，可节约能源。 砖木结构建筑：用砖墙（或柱）、木屋架人为主在承重结构的建筑。 砖混结构建筑：用砖墙（或柱）、钢筋混凝土和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。 钢筋混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。 钢结构建筑：主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。 按照建筑结构的承重方式可以分为墙承式结构建筑：用墙承受楼板及屋顶传来的全部荷载的建筑如生土—木结构、砖木结构、砖混结构建筑都属于这一类。 骨架承重式结构建筑：用柱与梁组成骨架承受全部荷载的建筑。一般采用钢筋混凝土结构或钢结构组成骨架，通常用于大跨度的建筑、荷载大的建筑及高层建筑。在这类建筑中，墙不承受荷载只起分隔和围护作用。 内骨架承重式结构建筑：当建筑物的内部用梁、柱组成骨架承重，四周用外墙承重。这类建筑通常用于需要较大通透空间的建筑。如商店、仓库等 空间承重式结构建筑：用空间构架或结构承受荷载的建筑，这类型常用于需要较大的空间而内部又不能设柱的建筑，如体育馆等。 四、建筑物的组成 建筑物的组成：一般是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成 基础：建筑物与土层直接接触的部分称为基础；把支承建筑物重量的土层叫地基。 墙体的类型：按墙所处的位置可分为外墙和内墙，外墙指建筑物四周与室外直接接触的墙，内墙是位于建筑物内部的墙。 五、土地相关概念 地块性质：我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制和劳动群众集体所有制，一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让、转让和划拔是人们获得土地使用权的三种方式。 出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 划拔：即县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 转让：即房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 出让或划拔的土地均可转让，但其涉及到费用和程序有所不同。 |
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