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| 才利民同志在全省规范和发展房地产市场现场会上的讲话 | |||||
作者：未知 文章来源：中华人民共和国建设部 点击数： 更新时间：2006-12-4  |
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省政府召开这次会议，主要是深入贯彻落实国务院关于促进房地产业健康发展的措施和韩寓群省长重要批示精神，推广青岛经验，加快建立健全房地产市场信息系统，推进房地产交易监管与税收征管科学化，促进和加强房地产业发展与管理。一天来，大家参观了青岛房地产交易中心，观摩了房地产市场信息系统演示，听取了青岛等城市的经验介绍。刚才，省建设厅、地税局、财政厅分别发了言。下面，我讲几点意见。 一、充分认识规范发展房地产市场的重要意义 省委、省政府高度重视住宅与房地产业的发展。高丽书记、寓群省长多次作出重要指示，提出明确要求。近几年，省人大、省政府先后制定出台了十几个指导和促进住宅与房地产业发展的规范性文件，对房地产业发展和管理提出明确的政策和要求。各级、各部门按照省委、省政府的部署，认真贯彻国家宏观调控政策，不断深化住房制度改革，建立完善住房保障体系，调整优化住房供应结构，努力消除影响居民住房消费的体制性障碍，全省房地产市场保持了健康发展的好势头。2005年，全省房地产开发投资完成974.3亿元，比上年增长27.4％，增幅比上年回落4.6个百分点；全年销售商品房3164.5万平方米，比上年增长41.3％，商品房销售面积超过竣工面积2.4万平方米，住宅销售占商品房销售总量的90.5％。“十五”期间，房地产业对全省经济增长的贡献率每年都在2个百分点左右；目前全省城镇人均住房建筑面积达到26.5平方米，比“九五”末增加4.8平方米。在充分肯定成绩的同时，也必须清醒地看到，我省房地产市场还存在一些突出问题：一是住房供求的结构性矛盾比较突出，中低价位商品房和经济适用房供应不足，部分城市房价上升偏快；二是房地产市场发育不健全，住房二级市场有待进一步活跃，房屋租赁管理亟待改进和加强；三是住宅产业化水平偏低，房地产业粗放型发展的格局尚未改变，住房功能和质量还不能满足广大居民越来越高的需求；四是房地产市场信息系统建设相对滞后，市场调控和管理的科学化、精细化水平有待进一步提高。 最近，温家宝总理主持国务院常务会议专题研究促进房地产业健康发展的措施，对房地产市场宏观调控提出了新的要求。住宅与房地产业是国民经济的支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于促进服务业的繁荣发展、增加地方财政收入，有利于实现全面建设小康社会的目标。我们要站在树立和落实科学发展观，认真落实中央宏观调控政策，促进经济又快又好发展，构建社会主义和谐社会的高度，深刻认识规范和发展房地产市场的重要意义。 （一）规范和发展房地产市场，是搞好宏观调控，改善人民群众居住条件的必然要求。近几年，中央针对经济生活中出现的新情况新问题，采取了一系列宏观调控措施，房地产是调控的重点领域之一。中央经济工作会议和全省经济工作会议，都对加强和改善房地产宏观调控提出了明确要求。国家关于房地产市场调控的政策取向，实质上是规范和发展并重，其根本目的是促进房地产业健康发展，促进整个经济平稳较快增长。房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要及时有效地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳步发展。认真落实中央的部署，进一步规范和发展我省房地产市场，有利于调整住房供应结构，控制住房价格总体水平的不合理上涨；有利于扩大内需，促进国民经济增长；有利于合理引导住房消费需求和消费模式，满足广大群众的基本住房消费需求，提高人民生活水平。 （二）规范和发展房地产市场，是繁荣发展服务业，进一步优化经济结构的有力措施。突出繁荣发展服务业，是省委、省政府确定的重点工作，也是我省“十一五”规划纲要的重要内容。目前，在我省经济结构中第三产业发展相对滞后。2005年，全省服务业占GDP的比重为32.1％，比江苏低3.7个百分点，比浙江低7.9个百分点，比广东低12个百分点。房地产业是服务业的重要组成部分。2005年，我省完成房地产开发投资974.3亿元，比江苏少553亿元，比浙江少481亿元，比广东少524亿元；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房地产业增加值占GDP和服务业增加值的比重，我省为9.24％、3.14％和9.79％，江苏为17.5％、3.03％和8.45％，浙江为21.9％、4.87％和12.2 ,广东为21.5％、5.66％和12.8％。规范和发展房地产市场，保持稳定的房地产投资增幅，对于繁荣发展服务业，调整优化产业结构，转变经济增长方式，实现经济又快又好发展具有重要作用。 （三）规范和发展房地产市场，是培植和扩大财源，增强地方财力的重要途径。2005年，我省地税系统征收的房地产营业税、所得税、城市维护建设税及教育附加等共78.4亿元，财政系统征收的房地产契税23.4亿元，国税系统征收的房地产所得税5.4亿元，这三项合计为107.2亿元，扣除所得税上缴中央部分后为97.7亿元，约占当年地方财政收入的9.1％。近几年来，我省房地产业提供的税收收入年均增长30％以上，已经成为涉及税种多、收入规模大、对地方财政收入贡献较大的行业之一。房地产业带动的建筑安装、装饰装修等行业，也是地方税收的重要来源；与房地产业密切相关的城市国有土地出让转让收益和房产税、城镇土地使用税、土地增值税等，也都属于地方财政收入。规范和发展房地产市场，提高房地产交易监管的科学化、精细化水平，对于加强地方财源建设，增加地方财政收入，提高财政收入占GDP的比重和税收占地方财政收入的比重，具有举足轻重的作用。同时，改进和加强房地产税收征管，还有利于调节收入分配，促进社会稳定。 二、采取积极有效措施，进一步规范和发展房地产市场 总的要求是，以科学发展观为指导，围绕促进全省经济社会又快又好发展，坚持落实和完善政策，深化改革，区别对待，以调整住房结构、规范秩序、搞活市场、促进发展为重点，标本兼治，进一步搞好房地产市场引导和调控，促进住宅和房地产业健康发展。要重点抓好以下几方面的工作： （一）围绕满足群众基本住房消费需求，调整住房供应结构。现阶段，住房消费的主体是广大中低收入阶层，这是对房地产市场发展定位的基本立足点。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，以满足广大群众的基本住房消费需求为重点，调整住房结构，引导合理消费。一是切实抓好经济适用房建设。今年初，韩寓群省长在人代会上要求：“完善城镇住房保障体系，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房供应制度，今年再开工建设经济适用房660万平方米。”我们要按照韩省长的要求，全力抓好落实。各市要依照省下达的计划，抓紧落实项目用地、建设单位、建设资金和优惠政策，尽快开工建设，确保完成任务。二是大力增加普通商品房供应。普通商品房是住房供应体系的主体，必须尽快提高开发建设比重，以满足普通百姓改善居住条件的需求。要增加普通商品房用地供应，适当控制建设标准，原则上以中小套型为主。房价收入比偏高、房价涨幅较大的城市，还应把销售价位一并作为前置条件，让老百姓买得起。三是全面推进廉租住房制度建设。省政府已确定，设区城市上半年内全部建立廉租住房制度，年内所有县、市全部启动。各地要排出时间表，以财政为主落实好资金，加快工作进度，确保年底前全省60％符合条件的困难家庭得到廉租住房保障，争取2007年底符合条件的困难家庭全部保障到位。四是科学调控房价。近几年我省房价上升，是经济发展、需求扩大、城市环境改善的反映。但房价上升过快，会提高居民生活成本和城市商务成本，削弱城市竞争力，甚至会引发一些社会问题。对此，我们要有清醒的认识，采取措施，切实加强对房价的监测和调控，防止房价过快上涨。 （二）标本兼治，规范房地产开发经营行为。要针对当前房地产市场中存在的扰乱市场秩序、侵害消费者合法权益等突出问题，标本兼治，突出重点，加强监管。一是规范房地产开发行为。要进一步加大房地产综合开发力度，严格执行房地产项目审批和开发经营许可制度，彻底堵死零星插建的口子。房地产开发项目用地的审批，要以规划为依据，明确容积率、建筑密度、绿地率、基础和公用设施配套等内容，明确开发建设期限、拆迁补偿安置、住宅性能认定要求等内容。要建立完善房地产开发项目库，编制房地产开发年度计划，积极推行房地产项目开发权招标拍卖。要加强对在建开发项目的跟踪监控，严格组织综合验收，及时查处和纠正超容积率建房、侵占绿地、不建或缓建配套设施等违法违规行为，确保开发项目符合规划要求、按期交付使用，确保基础公用设施配套同步建成、拆迁补偿安置落实到位。二是规范商品房预售销售行为。要强化商品房预售许可管理，严格查验土地使用权证、房地产项目开发经营权证、建设工程规划许可证、施工许可证和完成投资比例，不符合条件的一律不准预售。要改进和加强对新建商品房预售销售的价格监管，建立商品房销售价格申报制度，并严格实行商品房预售合同备案制度，及时监控实际成交价格，遏制开发企业随意哄抬房价。未获得预售许可，采取内部认购等方式变相预售的，要责令其停止预售、退还所收房款，并依法予以处罚。要全面落实国家关于实行实名制购房、禁止期房转让的规定，严格实行商品房预售合同备案制度，切实防止虚构买卖合同、哄抬房价和一房多售等现象。要完善房地产信息披露制度，及时、真实、全面地反映本地房地产市场信息，增强房地产市场信息透明度，切实解决信息不对称问题。三是规范房地产评比、展会、广告和中介服务。要严格清理和规范房地产行业的各种评比、排序和展会活动，工商、建设、房管部门要对展会主题、参展企业和楼盘严格审查。要加强对房地产广告的监管，严肃查处各类虚假宣传和欺骗、误导消费者的行为。加强房地产评估、测绘机构资质管理，加大对房地产策划、经纪、代理活动中违法违规行为的查处力度，加强行业自律。四是规范隐形房地产市场。各市政府要抓紧组织对无证房产进行调查登记，尽快摸清底数，提出妥善处置意见。同时，要加强对集资合作建房、城中村和城乡结合部改造的监管，防止出现新的违法违规房屋。 （三）进一步活跃住房二级市场，促进住房梯级消费。近几年，我省住房二级市场发展很快，目前存量住房交易量已经与商品住宅平分秋色。活跃住房二级市场，不仅可以为无房居民提供更多的可购、可租的房源，使更多的有房居民实现以小换大、以旧换新，通过梯度消费解决住房困难、改善居住条件，还有利于盘活存量房产，扩大房地产市场规模。下一步要重点抓好三项工作：一是抓紧清理制约二级市场发展的政策性、体制性障碍。要加快单批房改方案单位已购公有住房的确权发证进度，鼓励这些单位尽快放开其房改房上市交易。鼓励已购公房上市交易，除法律法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自设置限制条件。要研究具体措施，妥善解决手续不全等影响房屋确权发证和上市交易的历史遗留问题。二是改革住房福利管理制度。房改后房屋产权已发生转移，但大多数单位仍沿用原有的福利管理模式，维修、采暖等开支由单位部分甚至全部承担，这不利于住房二级市场的发展。要加快供热体制改革，推进单位住房福利管理体制向社会化、专业化、市场化的物业管理转变。同时，要抓紧研究制定有关政策，将住房管理维修方面的福利理入工资，变“暗补”为“明补”，并按照国家有关规定从房改售房款中提取已购公房专项维修资金，为这项改革打好基础。三是改进和强化房屋租赁管理。随着城市流动人口日益增多，房屋租赁发展迅速，但纳入政府管理的很少，不仅造成税收大量流失，而且出租房屋还成为违法犯罪活动的多发场所。房管、公安、工商、地税、民政要密切配合，抓紧建立健全房屋租赁协管机制，形成一种严密细致、环环相扣、简便易行的房屋租赁管理流程，以进一步加强房屋租赁管理。 （四）推广节能省地型住宅，加快实现房地产业集约化。推进住宅产业化，不仅是提升住宅品质、扩大房地产市场容量的必由之路，而且是促进节能降耗、发展循环经济、建设资源节约型和环境友好型社会的重要载体。要抓紧研究制定我省推进住宅产业化的政策，制定住宅性能认定、住宅部品认证等管理办法，尽快公布推广应用、限制使用、限期淘汰的住宅技术、部品和产品目录，从行业管理、产业导向上推动住宅产业化工作深入开展。各地要从源头抓起，从确立房地产开发项目开始，把住宅性能认定、住宅产业化技术和质量要求，作为用地审批和开发合同的必备内容，从机制上推进住宅产业化。要全面推广使用新型墙材和建筑节能产品，全面开展住宅性能认定，积极推行一次性装修到位和太阳能设施设计施工一体化，突出抓好国家康居示范工程建设，加快节能省地、生态环保型住宅建设。 三、加快建立和完善房地产市场信息系统，促进房地产交易监管与税收征管科学化 年初，寓群省长在省地税局关于房地产业有关情况的报告上作出重要批示，要求认真研究推广青岛的经验，促进对全省房地产业发展及管理。大家知道，商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案以及开发项目立项、土地出让、规划许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等，是房地产市场的重要信息。建立和完善房地产市场信息系统，有利于改善开发商与购房者、管理者之间信息不对称的状况，增强市场透明度，为政府和有关部门实时监测市场运行的动态变化提供依据，有利于科学调控市场，规范交易行为，改进和加强税收征管。 要加快建立和完善房地产市场信息系统，推动房地产市场监管科学化。要充分利用信息系统生成的动态数据，加强房地产市场监测和分析，为政府决策提供参考和依据。各设区城市要学习借鉴青岛的做法，抓紧研究制定房地产市场信息系统建设方案，力争年底前全省17城市的房地产市场信息系统要全部开通运行。省建设厅、财政厅要定期调度情况，及时督促检查。房地产市场信息系统的建设与运行由房管部门牵头，发展改革、国土资源、规划、建设、金融等部门要密切配合，及时提供准确齐全的基础资料。各城市的房地产市场信息系统，要覆盖市区增量与存量、买卖与租赁、住宅与非住宅，精确到每一个楼盘、每一幢楼房、每一套房屋，并逐步向所辖县市延伸。信息系统的运转，要便于政府有关部门交流信息、协同管理，便于房地产企业展示房源、网上交易，便于广大市民查询相关信息、维护自身权益。 房地产市场信息系统的建设运行与税收管理有着直接的联系。近几年，我省房地产税收虽然增长很快，但与先进省份相比还有不小的差距。以地税系统征收的地税为例，2005年我省房地产税收比江苏、浙江分别少94亿元、93.6亿元。这既与我省房地产市场规模小、房价水平低、税基相对较小有关，也与房地产交易信息系统建设滞后、税收征管信息化水平不高有很大的关系。房地产业涉及十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度比较大。要以房地产交易中心为平台，以房地产市场信息系统为依托，推动房地产税收征管精细化管理，通过部门配合、环节控制，形成交易、纳税、过户的一条龙管理流程。对转让或承受房地产应缴纳的营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，可在缴纳契税时一并征收。房管部门要将商品房预售和销售、二手房交易、房屋租赁备案等信息与财税部门共享，严格实行“先缴税、后办证”，将完税证明作为办理权属登记和房产过户、发放房屋租赁备案证明的要件。房地产企业工商登记和开发项目的立项审批、规划设计、土地征用、建筑施工、工程验收等涉税信息，有关部门要及时向财税部门提供，以便全面准确地控制税源，不断提高税收征管质量和效率。 各地特别是城市政府要切实负起责任，把规范和发展房地产市场作为一件大事摆上重要议事日程，切实加强组织领导，主要领导要亲自过问，分管领导要靠上抓，及时研究解决重大问题。要把调整住房结构、规范和发展房地产市场，纳入经济社会发展工作目标责任制，促进住宅与房地产业健康发展。各级发展改革、公安、民政、财政、国土资源、规划、建设、国税、地税、工商、房管、金融等部门，要认真履行职责，加强沟通，密切配合，优化工作流程，健全管理机制，创新管理模式。建设、房管部门要切实发挥好牵头部门的作用，针对本地房地产市场中存在的突出问题，及时研究对策，提出建议，为政府当好参谋和助手。 同志们，规范和发展房地产市场，涉及面广，任务艰巨。我们要在省委、省政府的领导下，以科学发展观为统领，努力做好规范发展房地产市场的各项工作，为促进全省经济社会又快又好发展做出新的贡献。 |
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