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| 培育和发展房地产中介服务市场 促进临沂市住房二级市场的繁荣发展 | |||||
作者：王经远 文章来源：《山东房地产》 点击数： 更新时间：2006-11-15  |
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房地产中介服务是连接房屋生产、消费和交易的桥梁和纽带。人们进入市场买卖、租赁房屋，需要房地产中介服务机构为其提供房源信息、住宅选择、接洽看房、价格洽谈、合同审核、贷款申办、手续办理乃至房屋成交后的服务等一系列专业化、综合性服务。没有发育完善、服务优良的房地产中介服务市场，住房二级市场就难以繁荣和发展。 一、我市房地产中介服务市场很不适应开放和搞活住房二级市场的需要 近几年来，我市房地产中介服务市场有了一定发展。仅临沂市区各类中介服务机构达到近40家，从业人员200多人。这对于方便房屋交易、促进房地产市场的发展起到了一定的积极作用。但是从总体上讲，还存在许多问题。 1、 规模小，经营方式落后。在这近40家中介服务机构中，绝大多数是两三个人，一间门头，很少甚至没有什么资金。有的甚至只有一个人，一部电话或BP机，被称为“皮包公司”或“BP 机公司”。现有中介机构基本的传播信息方法就是有了业务就满街贴发传单，进行中介联系。不仅服务效能低下，还污染了城市环境。由于规模小、实力差、信息匮乏和信息传播手段落后，客户难以得到及时、高效和满意的服务。目前，我市还没有一家开发商将所建房屋委托给中介机构代理销售的，甚至连一般消费者也对中介服务心存疑虑。 2、从业人员素质和专业水平参差不齐，服务内容单一。从了解到的情况看，目前从事中介服务的人员绝大多数是下岗职工和社会闲散人员，没有经过系统的专业培训。 从整体上讲素质较低，包括政策水平、职业道德、专业知识、业务能力、销售技巧等许多方面都有待提高。有些人缺乏良好的职业道德，乱收费，有的甚至采取坑蒙拐骗的手法损害客户的利益。还有的采取一些不正当的手段代办权证，牟取暴利。大多数中介服务机构没有进行工商登记和税务登记，依法经营和依法纳税的观念薄弱。目前的从业人员基本上都是房屋买卖租赁代理人员，中介服务市场所需要的法律咨询人员、价格评估人员等基本没有。人员的低素质和构成的不合理，决定了目前的中介服务机构只能搞散房、旧房的买卖或交换和租赁这种低层次上的服务，严重影响了中介服务机构业务的拓展和服务功能的发挥。 3、法规建设滞后，市场监管亟待加强。到目前，我市对中介市场、中介机构和中介从业人员进行管理的法规建设上还是空白。由于法规建设的滞后，使得有关部门对中介服务市场的监管法规依据不足，部门责任不清，工作力度不够。 二、加快工作步伐，加大工作力度，搞好我市房地产中介服务市场建设 1、对房地产中介服务市场进行一次集中清理整顿，规范经营行为。为了规范房地产中介服务机构及其经营行为，尽快适应开放和搞活住房二级市场的需要，首先应由市房地产行政主管部门牵头，工商、税务等有关部门参加，对全市房地产中介服务市场进行一次集中清理整顿。清理整顿的重点，一是中介服务机构是否具备设立的条件。不具备条件的责令其停业或停业整顿，待达到规定的条件以后再行营业。停业整顿后仍达不到条件的，不允许其再从事中介服务。符合条件没有办理工商、税务注册登记的，要到有关部门办理登记手续。有关部门要为其补办手续提供便利，严禁乱收费或搭车收费， 以鼓励和调动他们办理登记的积极性；二是检查中介服务机构收费标准和依法纳税的情况。 有关部门要规范收费标准，制止乱收费。发现偷漏税的，应依法追缴税款。同时应督促和帮助中介服务机构设立业务台帐和业务记录，收取费用开具发票，依法纳税；三是取缔“皮包公司”、“BP机公司”和“地下中介”，惩处坑蒙拐骗等违法行为，净化房地产中介服务市场。 2、加快房地产中介服务市场企业主体建设，增强服务功能。企业主体的运作是房地产中介服务市场的关键所在。针对我市目前房地产中介服务机构数量多、规模小、资金少、专业化水平低，无法适应需要的现状，房地产中介服务企业应根据形势发展，大胆尝试，走规模化、专业化、规范化、网络化的道路。政府应从政策上重点扶持一批具有良好品牌的中介服务企业上规模，上水平，力争尽快在全市范围内建立起一到两个大型的房地产中介服务企业。这类企业在经营范围上，应由单一的房屋买卖、租赁的中介服务向房地产信息咨询、 价格评估、经纪代理、物业管理及房地产信托、律师、贷款申办、住房装璜、搬家清洁等一系列专业化、综合服务的方向发展。同时，积极创造条件，为房地产开发商进行销售代理， 并为其提供从住宅设计就开始的全过程服务，以增加住宅市场的有效供给。在经营方式上， 应走统一品牌、统一管理、统一模式、统一程序、统一对外形象的加盟连锁的路子。在经营机制上，应注重引进现代企业管理手段，提高企业运作管理水平，提高企业经济效益，增强市场竞争力。在经营人员上，应不断提高专业服务水平，更好地满足市场需求。通过努力，建立起良好的中介服务品牌，以此整合和带动房地产中介服务市场的发展，推动住房二级市场的繁荣。 3、搞好职业培训，提高从业人员素质。有关职能部门应当进一步加强从业人员的职业培训和考核工作，严格执行房地产中介服务人员市场准入制度。专业技术知识培训应定期进行， 考试合格发给资格证书。严禁只收费，不培训，乱发证。相关的重要政策法规出台，应随时培训，使从业人员了解掌握新的政策法规，提高贯彻执行的自觉性。从业人员自身也应加强学习和职业道德修养，不断提高服务技能和服务质量，守法经营，优质服务，以良好的职业形象来吸引客户。 4、完善政策法规，加大市场监管力度。目前，我市应该根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家建设部《城市房地产中介服务管理规定》以及省里的有 关法规，结合本地实际，尽快制定和出台临沂市房地产中介服务市场的管理规定，健全政策法规，确保房地产中介服务机构在资质、行为上的规范化。房地产行政主管部门和工商行政主管部门，应加强协调，密切配合，切实搞好房地产中介服务市场的监督管理。房地产行政主管部门应加强房地产中介服务管理机构的建设，提高执法水平，会同有关部门认真搞好房地产中介服务市场的稽查，严肃查处违反有关规定的中介服务机构和从业人员，促进房地产中介服务市场的健康发展。 |
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