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| 两大政策促使银行房贷结构调整 二手房贷市场风生水起 | |||||
作者：未知 文章来源：《北京现代商报》 点击数： 更新时间：2006-11-15  |
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一手房贷大幅缩水 记者日前从京城各大商业银行了解到，今年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以来，给各大商业银行带来的最直接的影响就是一手房放贷量的大幅缩水。 采访中，当记者向银行的信贷部门提及121号文件时，受访者均以“太敏感”为由隐晦地拒绝回答记者的问题，一些银行在了解了记者的采访目的后，索性直接拒绝接受采访。在央行的121号文件发布后，银行与房地产开发商之间的关系几乎形成了草木皆兵的局面，直到央行后来又追加了一道18号令，这种局面才有所缓和。一位业内人士向记者透露，在121号文件颁布后，非国有商业银行对房地产开发商的放贷已经全线叫停了，而国有商业银行虽然能得到一些政策上的庇护，但仍受到很强的约束，放贷量也开始整体压缩。 据了解，121号文件中有一项在房地产商中引起强烈反应的规定，即各商业银行必须在地产开发商交纳土地出让金并取得销售证后，才可以对其放贷。也就是说，银行将在贷款环节中取消“过桥贷款”这一项目，银行只有在地产商投资额到位三分之二以上时才可以对其进行放贷。但这已经跨越了地产商最需要资金的时期，因此地产商也就没有了这种贷款需求。此外，121号文件中还有一系列例如不可以跨省市贷款、期房不可以放贷等规定，一手房市场在一定程度上的整体萎缩也就在情理之中了。 二手房贷成为新亮点 与一手房贷款市场的萎缩相比，二手房贷款市场的活跃局面成为了房贷市场的新亮点，同时也成为各家银行扩展业务的必争之地。根据“十一”之后开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，目前北京地区已经放开了对已购公房上市交易的限制，二手房房源的解冻为整个市场带来了成倍增长的机会，因此，对于二手房贷款业务的带动也就成为一种必然。 据记者了解，早在“十一”之前，各商业银行就开始了对二手房贷款业务的争夺：工行、农行、建行作为最早入手的银行继续在这一市场中占据自己的位置；民生、光大在与地产经纪公司以及律师事务所积极寻求合作，以求在未来的二手房贷市场上分得自己的一杯羹；中行也在“十一”之前正式推出了这一新业务。 虽然已购公房允许上市交易以来，并没有出现人们期望中的二手房源急剧扩大的局面，但显然二手房市场已经成为银行、中介公司以及担保公司关注的焦点。民生银行一位高层管理人员对记者坦言，未来银行在二手房贷市场的扩展，不仅可以给银行带来更多的利差收入、手续费收入，更重要的是由于二手房的客户一般是个人对个人，这样就可以为银行拉来很多贵宾客户，从而带动银行的储蓄以及整体业务量的扩展。 还贷方式日趋多样 对于更多的买房人来说，随着各家商业银行对整个房贷市场的扩展以及对自身服务的不断完善，购房者所能享受的贷款服务也开始日臻完善。贷款人不仅可以根据自己的情况选择公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房装修贷款等贷款品种，就还款方式而言，还可以选择等额本金还款和等额本息还款以及移动按揭还款等多种方式。 据银行业务人员介绍，目前无论是新房贷款还是二手房贷款，客户都可以按自己需要选择不同的还款方式。等额本金还款法是一种最古老的还款方式，选择这种方式还款的贷款人每月以相等的金额来偿还本金（每月固定），贷款利息逐月递减。而等额本息还款法是最近一年来各家银行最新推出的一种还款方式，贷款人每月以相等的金额来偿还本息，本金（贷款的金额）是逐月增加的。此外，民生还推出了移动按揭业务，贷款人可以根据自己不同年龄的收入特点，自由选择不同时期偿还贷款的额度。 相比而言，每一种贷款的偿还方式不同，贷款人所需要支付的利息总额也不一样。以前两种方式为例，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”，但“本金还款法”所支付的利息是由多到少、依次递减的，因此这种还款方式前期的还款压力也会比较大。 银行房贷内控增强 各家商业银行在对房贷市场积极开拓并想方设法为客户提供更为完善贷款服务的同时，对于房屋信贷业务的监控却丝毫不敢放松。据了解，无论是国有商业银行还是股份制商业银行近年来对房地产开发商的选择都是慎之又慎，贷款的不良率也控制在了极为有限的范围内。 据了解，目前比较受银行青睐的一般是有一定背景和实力的集团性企业。一般银行选择地产开发商主要包括以下几大类型：一是有政府作为后盾支持下的危改项目以及经济适用房等项目。这类项目由于有政府的介入，因此整个项目会有较高的信用度，出现风险的几率也比较小。第二类是选择一些有背景的集团型企业所开发的项目，如住总、城建、华远等，这类企业有深厚背景支持和资金实力，因此出现风险的可能性也比较小。另外银行比较关注的就是一些国内知名地产品牌，如万科等。 随着银行自定的内控制度不断完善以及监管机构宏观调控手段的应用，我国整体房贷市场将在有效风险防护的基础上向着规范化、多元化的方向发展。对于广大的购房者来说，房贷业务也将向着可自由选择方向发展。 |
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