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| 积极发展二级市场，推动住房存量资源优化配置 | |||||
作者：郑翔 文章来源：《中国建设报》 点击数： 更新时间：2006-11-15  |
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当前，我国住房市场存在着三个尖锐矛盾。一是很多城市商品房空置严重，销售不佳的高档住宅与中低收入阶层迫切的住房需求之间形成明显失衡。二是一方面大量存量住房的资产信用资源远未充分进入市场，另一方面，发展住房信贷又遇到了信用资源严重不足的困境。三是在沿海很多城市中，需求迫切的普通商品房、经济适用房和按照国际化及现代化标准改造城市面貌，提高中、高档建筑所占比重的要求之间形成“两难”。解决这三个矛盾的关键是大力发展住房二级市场。 1．增量住宅市场的活跃依赖于二级市场的规模扩张。 房地产市场结构完善的主要标志是存量房（二手房）交易量超过增量房（新建房）交易量，这已为大量国际经验所证明。在成熟的房地产市场中，二手房交易额一般为新盘交易额的6～7倍。我国住房的供求矛盾在经历了严重短缺和增量房大幅度增长之后，市场供求关系就需要更多依靠存量房来调节。增量房在整个市场中只能作为一种补充力量。 发展住房二级市场，一方面能够满足多层次的需求，丰富市场供给构成；另一方面在二级市场变现的一部分资金会进入新房市场，促进新房市场的活跃。 实践证明，人们卖了旧房买新房，卖了小房买大房，可以有效地促进增量房市场的规模扩张和交易活跃。例如“九五”以来，上海市相继出台了一系列培育和发展房地产市场的政策，对于建立房地产二三级市场联动的框架，深化住房制度改革，促进存量房的流通，拓展市场规模等均产生了积极的作用。1997～2003年上海市房地产存量房、增量房交易趋势显示，1997年以来上海市房地产交易量持续大幅度增长，存量房买卖增长幅度大于新建商品房增长幅度，存量房交易量与新建商品房买卖面积之比从1997年的0.24上升到2003年的0.97，存量房交易量的不断放大，推动整个房地产市场日趋完善、成熟。日趋活跃的二级市场，不仅释放了上海市住房市场的潜在需求，提高房地产资产的流动性，而且促进了住房梯级消费的形成和产品结构调整。 2．满足中低收入阶层的住房需求需要依靠存量住房资源的重新优化配置。 我国城市房地产的发展现状是存量住房资源没有得到充分利用与缺房户和无房户同时并存。一方面，新建住房规模偏大，空置面积不断增长，存量住房中也存在着许多闲置房；另一方面，存在着许多困难户和无房户。解决无房户和困难户最好的办法，是优化配置现有的住房资源，而不是进一步扩大住房建设规模。 要优化配置现有的住房资源，就要加大二级市场的开放力度。计划经济体制下形成了存量住房资源中，有的人占有了过多的住房资产，有人不占有或占有很少的住房资源的不均衡现象。阻滞存量住房进入市场，并不能改变资源占有状况不公的状态。住房分配不公，只能通过分配方式加以解决。在分配问题上，有必要把资源的实际配置和价值归属分开。我国当前的迫切之需，是提高资源的利用效率，应当让更多的存量资源进入流通领域，通过二级市场实现住房资源重新优化配置。然后再对实现了的住房价值，通过重新分配的方式，解决分配不公的问题。在这样的顺序中，获益最大的是低收入群体中的无房户和困难户。 我国目前部分城市居民住房消费，从总体上来看，已经从主要满足住房面积的要求，发展到量与质并重的阶段，居民住房消费的档次已经逐步拉开。我国存量住房结构中，中低档住房占的比重较大，在新建住房中加大中高档住房的建设确实有一定客观必要性。缓解高档住宅闲置和中低收入群体买不起房的矛盾，一个重要出路是加大存量资源的流动性，鼓励有条件的居民为改善住房条件而卖旧房买新房。由此腾退出来旧房，可以在相当大程度上满足低收入群体的住房需求。 实际上从我国的具体情况出发，我们不仅需要发展住房二级市场，还需要发展三级市场。即开放公房使用权市场。通过住房“三级”市场联动，不仅可以适当控制新建住房总量，调整住房结构，优化住房资源配置，而且可以满足不同住房消费居民的需要。 3．发展二级市场可有效促进住房供给结构的调整。 我国大部分城市目前在住房结构上不够合理，但是调整住房结构，不宜单纯依靠增加新建普通商品房和经济适用住房。例如，北京现有住房中，中低档住房占的比重很大，高档房占的比重比较小。改革开放以前的住房，上个世纪80年代建的住房，以及上个世纪90年代前半期建的住房，再加上新住房中的普通住房和经济适用住房，约占目前住房总量的三分之二。由于土地资源的稀缺、有限性，过度发展中低档住房可能会给城市化带来不利后果。大量土地用于建设普通住房和经济适用住房，不仅可能与未来居民住房梯度消费结构发生矛盾，而且还会造成土地资源利用结构和住房结构与居民住房消费结构扭曲，造成土地资源的巨大浪费，为城市房地产业发展造成更大的困难。解决住房供给结构不合理的问题，需要更大程度地依靠提高存量资源的流动性、发展二级住房市场。 4．房产经纪等中介业务的扩张取决于二级市场的发展。 从欧美等发达国家的统计来看，一般市民一生中大约要换7～8次住房。而改善住房的交易有80％以上是通过房产经纪机构来完成的。在我国，一般市民一生中大约变换2～3次住房。但目前在大中型城市中，二手房交易通过房产经纪机构来完成交易的不足50％。在二级市场向成熟的发展过程中，随着“以小换大、以旧换新，住房找市场”等观念逐步深入人心，二级市场隐含的巨大商机也会日渐显露。未来二级市场的快速发展会孕育出良好品牌的房产经纪企业。 规范的二级住房市场还会促进房地产投资基金的发展，培育出大批成功的二手房投资者。房地产基金的发展是扩大住房市场货币媒介规模的有效手段。这些基金的基本运作方式是通过市场化方式聚集起来的资金投资于二手房，凭借资金规模优势聚集资源，然后委托房地产中介机构代理销售、租赁。这种集中销售方式非常有利于在二手房交易中扩大买方的选择面，推动二级市场的交易不断活跃和规模扩张。 二、我国二级市场发展存在问题及政策建议 目前，除了上海等个别地区外，大部分城市二级市场发展缓慢，二级市场交易量很小，交易普遍不活跃，对一级市场的推动作用还没有真正形成。二手房成交量明显过低的主要问题，一是缺乏透明的市场寻价机制，转让人出价过高，结果造成想出售的多、成交的少；二是交易税费和服务费过多；三是上市手续繁琐；四是银行按揭不易，按揭要加担保。 调查显示，目前一些城市对搞活二级市场的重要性仍认识不足，政策突破不力。个别城市目前仍要求房改房上市必须经主管部门审批、原产权单位同意。有的城市对房改房上市征收过高的收益。有的城市二手房上市的政策没有放宽，交易手续繁琐，税费较高。 政策调整对推动住房二级市场发展具有关键意义。如北京市自1999年11月15日已购公有住房可以上市交易以来，到2002年底，实际成交的数量仅1.4万套左右。但是2003年2月18日北京市政府出台了《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，取消了已购公有住房上市收益分配、上市审批手续，简化了产权办理手续，降低了土地出让金征收比例和标准，减免了卖旧买新的契税。2003年北京已购公房及经济适用房上市交易量达到16826套，超过前三年北京二手房交易量的总和。 2003年国务院18号文指出，“各地要继续推进现有公房出售，搞活住房二级市场，整顿和规范房地产市场秩序，规范发展市场服务，完善市场监管制度，完善住房补贴制度，制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，促进住宅产业现代化。”要进一步搞活二级市场，需要采取以下措施： 1．进一步完善住房商业贷款服务。按揭贷款为二手房交易活跃创造了条件，而二手房交易也为银行开拓此项业务提供了必要的前提。商业银行需要通过开展抵押贷款业务、按揭贷款业务、竞拍房的贷款业务、二手房担保贷款业务、二手房组合贷款业务等全方位贷款服务来打通二级市场发展的资金“瓶颈”。 2．建立住房置业担保。借鉴国外和我国部分城市的经验，通过设立住房置业担保中心来消除银行贷款风险高的后顾之忧，增强普通群众购房的贷款资信度。置业担保中心可以通过标准化管理，为客户提供从购房贷款到产权过户全程的规范服务。 3．进一步规范、发展中介服务。中介公司通过卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新在内的“以旧换新”业务、代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款业务和二手房投资理财服务、集合化“一站式”服务等，能为二级市场消费者带来更多便利和实惠。但目前部分城市二手房评估机构与中介公司鱼龙混杂，很多不法中介或“房虫”在二手房交易中进行违法操作，导致“中介”在群众中的信誉度很低。规范中介业务领域已成为发展住房二级市场的迫切之需。 4.简化行政手续、提高办事效率。要进一步减少审批环节，认真清理影响已购公房上市交易的政策性障碍。要改变仅靠新建住宅满足居民中低价位商品住房需求的思路，通过搞活住房二级市场，加大存量房上市供应量来扩大危改拆迁和低收入居民住房来源。要鼓励有房户通过出售其原住房并购买条件更好的二手房、新商品房改善住房条件，形成消费梯度，推动房地产市场的交易构成从增量交易为主逐步过渡到存量交易为主。 |
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