中国房地产业当前的形势与发展前景

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中国房地产业当前的形势与发展前景

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中国房地产业当前的形势与发展前景

作者：未知文章来源：《山东房地产》点击数：更新时间：2006-11-15

　　我国房地产业经历了一个“从无到有、从有到优”的历程。1998年我国房地产业进入了一个快速发展的轨道，其原因一是国家对城镇住房政策进行了根本性的变革，为房地产业的发展注入了活力；二是为了应对亚洲金融危机，国家给予了积极的财政支持政策；同时，将房地产指定为我国经济的支柱产业，几方面的因素激发了房地产业的发展高潮。

　　一、当前我国房地产业开发现状

　　从我国房地产业发展历程来看，房地产业发展共经历了两大高潮，一是1992年到1995年的第一个发展期；二是1998年以后迎来的第二个发展高潮。这两个高潮有一定的区别，1992年到1995年的发展期是一个爆发性的增长，在这几年的时间里，全国的房地产企业增长了2～3万家，当时也造成了一些过热的现象。而1998年以后的发展高潮更趋向于比较平稳的发展态势，说明我国房地产业的发展逐渐趋向于理性，与我国国民经济的发展步伐相协调。根据国家统计局2001年底在全国进行的第二次全国基本单位普查资料显示，到2001年年底，全国登记注册的房地产法人数量为92417家，其中房地产开发企业有51901家。

　　近几年来，房地产投资快速增长，已经成为了全社会投资的一个重要组成部分，成为当前拉动经济增长的一个重点。从现在统计的角度来讲，我们对房地产开发企业的总量指标主要是房地产开发投资。从1986年到2002年，全国房地产开发投资增长了75倍，平均年增长率达到了311％，同期的GDP增长了157％，房地产开发投资比GDP增长速度高出了近一倍，全社会固定资产投资的增长速度增加了179％。由于房地产投资的速度比较快，它在整个社会固定资产投资中的比重也是逐步上升的，1986年只占到32％，到了2002年年底已经达到了179％。固定资产投资对我国经济发展的拉动作用是非常明显的，从1998年到2002年，整个固定资产投资对我国经济增长的贡献率平均能达到50％左右，1998年达到603％，1999年是503％，2000年是472％，2001年是453％，2002年又上升到了60％。可以说，我国经济的发展有一半的力量是靠投资来拉动的。

　　1、我国商品房建设规模逐渐扩大。经过多年的发展，我国商品房建设规模正在逐渐扩大。与此同时，城镇住房的商品化水平也在不断地提高。从1990年到2002年全国房地产商品房竣工面积达到了218亿平方米，平均年增长率193％，2002年竣工的商品房套数接近293万套，其中经济适用房54万套，竣工的面积为379亿平方米，实际销售的面积是26亿平方米，其中住宅是23亿平方米。2003年1～10月份，全国房地产开发企业施工面积是98亿平方米，比去年同期增长276％，竣工的房屋面积是18亿平方米，增长了333％，销售面积是17亿平方米，增长了34％，2003年总体发展情况还是比较协调的。

　　2、全国的商品房价格继续上涨。从实行住宅商品化以来，商品房价格一直呈现增长的趋势，这和我国整个经济增长是相匹配的。从1987年到2002年，商品房平均价格年增长大概106％。价格的上涨一方面是和物价的变化相联系的，但是更重要的还是和商品房的结构变化等内部因素有关。

　　3、房地产业经营收入快速增加。房地产企业的效益近几年来逐年增加，从1991年到2002年，房地产开发企业的经营总收入增长了239倍，年均增长334％，比投资增长速度要快，同期利润增长了82倍，年均增长211％。2002年全国房地产企业总收益7708亿元，税金及附加是370亿元，营业利润253亿元，经营利润率36％，资本利润率37％。整个行业扭亏为盈。

　　二、当前房地产开发存在的问题

　　当前的房地产市场总体发展态势很好，但是房地产市场上的一些问题也必须要引起我们的重视，这些问题主要表现在如下几个方面：

　　1、房地产发展极不平衡。从企业个数来讲，东部地区占到65％，中部和西部各占17％左右。广东的房地产开发企业有7325多家，上海5107多家、浙江3270多家、江苏3455多家、北京2770多家、山东2550多家、辽宁2232多家、四川2200多家，这八个省市的房地产企业个数总和占到我国房地产业企业总数的一半以上。从房地产投资来讲，地区之间也存在着极不平衡的现象，东部地区的房地产投资占整个房地产业投资的709％。2003年1到10月，东部房地产投资占东部地区总投资的289％，而全国房地产投资占整个投资的24％。

　　2、房地产局部出现过热现象。虽然我国房地产业总体的发展形势很好，但是从土地价格和商品房销售价格上来看，部分地区确实存在着过热的现象。2002年全国商品房销售价格上涨37％，在东部某些城市商品房的销售价格远远高于全国平均水平。从2002年的情况来看，整个商品房销售价格上涨的幅度是41％，而有的地区竟然达到了215％。根据预测，近年内我国商品房的销售价格还有继续攀高的趋势，尽管价格增高是我国经济快速发展的客观必然，但是某些地区过高的增长率最终会影响到房地产市场的稳步发展。

　　3、供求结构失衡、有效供给不足。从目前全国的情况来看，总体上呈现出高档房屋的价格偏高，低档房屋的供给不足的矛盾。这是供应和需求之间出现的一个严重的错位，是由房地产业的结构不合理造成的。虽然我国房屋每年的竣工面积逐年增加，但是经济适用房在全国各类住宅中的比重却逐年下降。1999年经济适用房的比重是16％，2000年降到143％，2001年142％，2002年113％；而同期别墅、高档住宅等所占的比重却是逐年提升的，从1999年的68％上涨到2002年的9％。这种发展趋势是和我们国家倡导大力开发经济适用房是相背的，是和我国城市化进程加快所带来的中、低档住房旺盛需求相失调的。

　　4、市场投机性因素增加。应该说，近几年来房地产市场的快速发展是需求拉动的，这个需求主要分为住房需求、投资需求和投机心理三种。投资需求和投机心理是很难区分的，一般商品的价格和需求是呈反方向发展趋势，而投机心理却是和这个规律恰恰相反，投机心理是一种虚拟的需求，带有很大的泡沫的因素，如果过分的追求这种因素，会对整个的房地产市场带来一定的负面影响。投资性购房和投机性购房都是根据房地产市场来变动的，房价上涨就卖出，房价下迭就买进，这种操作对市场的冲击和作用是非常大的。

　　5、土地供应增长过快。近几年来，土地的供应一直在50％左右。2003年1到10月份，全国土地供应增长是41％，高于房地产投资、竣工、销售的增长率。特别是开发区的建设更是占用了大量的土地。

　　6、金融风险太大。房地产开发对银行的依赖程度太大，存在着一种潜在的金融风险。目前，房地产开发中，银行对房地产开发的直接贷款占房地产开发企业开发资金的24％，个人住房贷款转化为企业资金的占50％以上。总的来说，开发企业的自有资金只有30％左右，而另外70％的资金都压在了银行的身上。从开发企业的资产负债率上来讲，全国占到75％左右，比工业企业的负债率要高大约16个百分点。如此高的负债率给银行带来的压力是可想而知。

　　7、导致重工业低水平扩张。房地产开发的快速增长使某些重工业，尤其是建材工业快速发展。2003年1～10月份，全国工业增长167％，重工业增长是184％，轻工业增长163％。10月份钢产量增长20％，成品钢增长205％，水泥增长165％，房地产开发的发展确实为工业发展提供了条件。但是，它导致了我们整个经济发展的一个重型化、粗放型的增长方式。这和我国提出的走高科技发展路线是相矛盾的。而粗放型经济的最大弊端就是高投入、低产出，造成了大量的资源浪费和重工业的低水平扩张。

　　三、前景分析

　　从统计数据来看，在较长的一段时间内，房地产业仍将保持这样一种较快的发展态势。主要由以下两个方面作用在拉动：

　　1、经济增长的需要。经济发展有利于房地产业的发展；反过来说，房地产业的发展有力地推动了经济的发展。如果要实现2020年国民生产总值翻两翻的目标，我国的年增长速度就不能低于7％。要保持这样一个增长速度，就要在相当长的一段时间内保持投资的较快的增长，而房地产是投资的一个重要组成部分。到2020年，我们国家的经济应该达到36万亿元，按照现在的比例，房地产投资要超过2万亿元。这无疑刺激房地产市场的持续发展。

　　2、市场需求的推动。随着人民收入的增加，人民的消费水平也在升级。2002年我国城镇人均住房面积是228平方米。按照目标要求，基本上每年要增长1个平方米，全国每年增加的房屋面积应该在5亿平方米左右。而同时，随着中国城市化进程的加快，到2010年我国城市化进程将会达到50％。如此巨大的市场需求为房地产业发展提供了广阔的空间。

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