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| 房地产权属登记管理制 | |||||
作者：冯金 文章来源：《中国建设报》 点击数： 更新时间：2006-11-15  |
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在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。 各国房地产权属登记制度分类 根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型： □契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记，仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查主义；登记权利之状态；登记只具有公示力而无公信力，即登记事项在实体上不成立或无效时，可以对抗善意第三人，法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。 □产权登记制 产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：在房地产权利的转移或他项权利的设定中，当事人订立的合同具有其效力。但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。 产权登记制分类 产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 △权利登记制，登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态。若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。 △托伦斯登记制，为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。 我国现行的房地产登记制度 我国现行的房地产登记制度，类似德国式登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下几点：房地产登记由不同的登记机关分别登记。房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，房地产产权的登记本应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。 房地产权属登记为房地产权利动态登记。当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。 房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。 房地产权属登记采取审查登记制度。房地产权属登记时，登记机关对登记申请提出的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，方予以登记。 房地产权属登记具有公信力。依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房地产权利的惟一合法凭证。 房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权利证书。权利证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。 |
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